Инвестиции в недвижимость

Чтобы инвестировать в недвижимость, не обязательно покупать квартиру или дом. Это можно сделать, купив ценную бумагу — инвестиционный пай закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), имущество которого инвестируется в недвижимость, как готовую, так и на этапе строительства.

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это вид коллективных инвестиций, при котором деньги нескольких или многих пайщиков инвестируются в определенные активы. Инвесторы, вложившие денежные средства в фонд, получают инвестиционный пай, подтверждающий право общей долевой собственности на имущество фонда.

Денежными средствами фонда распоряжается Управляющая компания (УК), которая действует на основании лицензии Банка России и договора доверительного управления (правил доверительного управления), заключенного с владельцами инвестиционных паёв (пайщиками). УК определяет, в какие объекты инвестировать средства. Пайщики вправе получать информацию от УК о ее деятельности по доверительному управлению имуществом фонда. Деятельность Управляющей компании находится под пристальным контролем Банка России и специализированного депозитария.

Как правило, УК инвестирует средства ЗПИФ в приобретение готовых объектов недвижимости с последующей сдачей их в аренду или для перепродажи по более высокой стоимости, в строительство, по завершении которого объект сдается в аренду или продается, в проекты реконструкции недвижимости либо в приобретение земельных участков с последующим возведением на нем каких-либо объектов для дальнейшей продажи.

Доход от владения паями фонда

При изменении стоимости активов, в которые инвестируются денежные средства ЗПИФ, изменяется и стоимость паёв. Например, если денежные средства пайщиков были инвестированы в строящийся объект недвижимости, при завершении строительства и вводе объекта недвижимости в эксплуатацию стоимость этой недвижимости может вырасти. Соответственно, изменится стоимость активов фонда и стоимость инвестиционных паёв. Доход пайщик может получить при распределении дохода в соответствии с периодичностью, определенной правилами доверительного управления, или продаже инвестиционных паёв на вторичном рынке, либо дождаться погашения инвестиционных паёв по окончании срока действия договора доверительного управления по стоимости, определенной на основе стоимости чистых активов фонда.

Приобретение и продажа инвестиционных паев ЗПИФ

Первичное размещение инвестиционных паёв осуществляется при формировании ЗПИФ — УК выдает инвестиционные паи инвесторам при внесении ими в оплату паёв определенной суммы денежных средств или иного имущества. Для этого случая стоимость инвестиционного пая зафиксирована в правилах доверительного управления. УК может принять решение о выдаче дополнительных инвестиционных паев. В этом случае стоимость пая определяется исходя из текущей стоимости активов фонда.

Также можно приобрести инвестиционные паи на вторичном рынке, воспользовавшись услугами брокера (по общему правилу).

Инвестиционные паи можно продать, подарить, обменять на иной актив, передать по наследству, внести в уставный капитал хозяйственного общества. Если инвестиционные паи предназначены для квалифицированных инвесторов, в ряде случаев для совершения сделки потребуются услуги брокера, который признает приобретателя паёв квалифицированным инвестором.

УК осуществляет погашение инвестиционных паёв при окончании срока действия договора доверительного управления (правил доверительного управления) ЗПИФ. Правилами доверительного управления может быть предусмотрено частичное погашение паёв до окончания срока действия договора доверительного управления (всем пайщикам пропорционально в пределах 20% от имеющегося количества паёв).

Кaк инвecтиpoвaть в нeдвижимoсть чepeз ЗПИФ

В отличие от биржевых или открытых фондов имущество ЗПИФ может вкладываться в более широкий круг активов, в том числе, в менее ликвидные. Еще шире возможности для инвестирования в ЗПИФ, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов и, соответственно, речь идет о большем риске для инвестора. Признать инвестора квалифицированным вправе УК при первичной выдаче паёв или брокер при сделке с паями на вторичном рынке. Квалифицированными могут быть признаны инвесторы, имеющие опыт работы с финансами, соответствующее образование или личный капитал не менее 6 000 000 рублей – полный перечень необходимых требований определен законодательством. Также, как правило, цена пая ЗПИФ высокая. Некоторые УК устанавливают размер минимального взноса, исчисляющийся миллионами. Но существуют и фонды, где можно инвестировать небольшую сумму, от 100 000 рублей.

При выборе ЗПИФ стоит в первую очередь обратить внимание на объекты, в которые будут вложены средства, так как именно от этого будет зависеть успешность инвестиций, оценить предполагаемую доходность фонда, а также срок инвестиций. Однако следует помнить, что историческая доходность не является гарантией получения доходов в будущем. Зачастую ЗПИФ инвестирует в долгосрочные активы, которые сложно продать быстро с высокой доходностью, но при этом можно получить более высокий доход в перспективе.